营收微增，利润大幅下滑
年报数据显示，2024年招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比微增2.25%。然而，归母净利润却骤降36.09%至40.39亿元，扣非归母净利润约为24.49亿元，同比下降幅度高达57.27%。多项盈利指标也随之下滑，净利率从2023年末的5.20%降至2.34%，加权平均净资产收益率从6.04%滑落至3.36%，每股收益为0.37元，同比减少43.08%。
招商蛇口将利润下降归因于行业下行致使开发业务项目结转毛利率同比降低，以及计提房地产项目减值准备同比增加。2024年，公司综合毛利率为14.61%，低于上一年同期的15.89%。尤为突出的是，资产减值及信用减值损失达到60.34亿元，远超归母净利润，其中存货减值35.75亿元，主要源于部分房地产项目销售价格未达预期。
在业绩说明会上，蒋铁峰解释称，公司近年来致力于修复资产负债表，积极处置不良存货资产，此次60亿元的减值计提意在提前释放风险。
土地投资策略转向聚焦核心城市
面对房地产行业的剧烈变局，招商蛇口果断调整土地投资策略。2024年，公司拿地规模急剧收缩，全年仅获取26宗地块，较2023年的55宗减少了52.7%。这些地块总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，权益支付地价约335亿元，权益拿地金额占比68.9%。
不仅拿地数量大幅减少，招商蛇口的投资布局也从过去覆盖70城收缩至30城，进而进一步聚焦于10个核心一、二线城市。在“以销定投”策略指引下，2024年核心10城的投资金额占比达90%，一线城市投资占比为59%。
进入2025年，为保障发展“不失速”，招商蛇口在土地市场上表现得极为激进，频繁高溢价拿地。3月，公司斥资26.6亿元，以约3.19万元/平方米的楼面价拿下上海嘉定新城板块“地王”，溢价率达30%；随后又以总价27亿元、溢价率70.4%竞得成都高新区一地块，楼面价高达3.17万元/平方米，刷新成都纪录。去年9月，经过163轮激烈竞拍，招商蛇口与南通瑞城联合体以56.6亿元、溢价率31.2%摘得上海曹家渡“地王”，其楼面价高达11.4万元/平方米，位居全国第二。在3月18日北京海淀树村地块竞拍中，招商蛇口与中海地产激烈角逐近3个小时、历经265轮竞拍，虽最终地块由中海地产竞得，但招商蛇口的激进表现展露无遗。
中指研究院数据显示，2025年1月，招商蛇口以179亿元新增货值位居房企榜首。1-2月，其新增土储货值达247亿元，相当于去年全年新增货值的36%，在全国排名第五，仅次于华润置地、保利发展、中国金茂、绿城中国。
对于高价拿地可能带来的高地价风险及“面包”定价问题，蒋铁峰表示，抢占核心市场、聚焦核心城市和区域是头部房企的普遍策略。尽管担忧合理，但公司需在有市场需求之地发展，凭借产品品质赢得客户青睐。他还透露，2024年至今，招商蛇口获取的20多宗土地预估毛利率较高，能达到15%或20%以上，有望成为未来销售业绩与结转利润的重要支撑。
高溢价拿地成效待验，转型之路挑战重重
蒋铁峰自2023年9月接棒许永军出任董事长后，致力于重塑招商蛇口竞争力，提出打造“综合开发运营服务商”的转型愿景，业务涵盖房地产开发、资产运营、物业服务。但在2024年，开发业务依旧是公司营收的绝对主力，实现营收1563.61亿元，占总营收比重高达87.39%，这意味着招商蛇口仍需全力稳固开发业务基本盘，加速存货去化，市场销售状况依旧主导着企业命运。
对于2025年销售计划，招商蛇口预计可售货值为3250亿元，其中79%为住宅项目，93%的货值位于强30城市范围内，预计上下半年上市节奏各占50%，下半年或有当年拿地当年入市项目。
在业绩说明会上，蒋铁峰提出“四个不失”（不失误、不失血、不失速、不失志）稳字诀。“不失误”要求对政策、形势判断及战略方针精准无误，包括谨慎拿地；“不失血”强调保持充足现金流以保障生存能力；“不失速”则期望营收和利润维持一定规模。
当前，招商蛇口的高溢价拿地项目面临定价与去化风险。行业仍处于筑底阶段，去化压力不容小觑。尽管聚焦核心城市契合行业趋势，但利润修复仍依赖销售端回暖。若销售价格不及预期，利润空间将被进一步压缩。此外，减值风险虽已释放部分，但也凸显出市场下行时公司资产质量的隐忧。招商蛇口在蒋铁峰的带领下能否穿越周期，高溢价土地能否转化为高利润，市场正拭目以待。
